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不動産売買をしようといろいろな情報を集めていると「瑕疵担保責任」という、ちょっと難しい言葉に行き当たります。
これは「かしたんぽせきにん」と読み、不動産売買の際に避けては通れないもの。
今回はこの瑕疵担保責任について、できるだけ分かりやすく簡単にご紹介します。
不動産売買するときに負わなければならない瑕疵担保責任とは？
普段はあまり見かけない「瑕疵（かし）」とは、見えない欠陥や不具合のことを指します。
明らかな欠陥や不具合なら、売主から買主に速やかに伝えることが可能です。
しかし稀に売主も知らなかった、見つけられなかった欠陥が物件の引き渡し後に発覚し、売主と買主の間でトラブルになるケースがあります。
つまり瑕疵担保責任は、物件の引き渡し前に知らなかった不具合などが原因で買主が何かしら被害を受けたときに、買主を救済するために売主が負う責任です。
不動産売買後に起こりえる具体的な瑕疵担保責任とは？
「瑕疵担保責任」の指す瑕疵とは、住居などに多大な影響を与える重大な欠陥や不具合のことで、例えば下記のような事案が上げられます。
●雨漏りが発生した
●シロアリの害があった
●家が傾いていた
●漏水していた
以上のほかにも、土壌汚染や地盤沈下などの土地に関するものから騒音・悪臭、事故や自殺といった心理的なものまで多岐にわたります。
不動産売買の後に、そうした事案が発見された場合、売主が買主に対して責任を負う旨を契約の際に取り決めるのが瑕疵担保責任です。
中古住宅などの不動産売買における瑕疵担保責任の範囲は？
上記のように瑕疵担保責任は売主にとってとても重大な責任であり、民法では「瑕疵の発見から1年」と決められています。
そして不動産売買を行なう事業者が守るべき法律（宅地建物取引業法）では、「宅地建物取引業者が売主の場合は、引き渡し完了日から2年」という厳しい決まりがあります。
とはいえ、「瑕疵の発見から1年」はあまりにも厳しすぎるため、不動産売買契約書には瑕疵担保責任の期間を限定することも、法律で認められています。
例えば前項で上げた4種類の瑕疵だけに限って瑕疵担保責任を負う、というように不動産売買契約書に明記することで、それ以外の瑕疵については免責となるわけです。
また瑕疵担保責任を負う期間も不動産売買契約書に定めることができ、中古住宅の場合は「引き渡し完了日から3カ月以内に請求されたもの」とするのが一般的です。
さらに築年数の経過した不動産売買については、瑕疵担保責任を免除する特約を付けることもあります。
この特約を付ければ担保責任は発生しませんが、売主が故意に瑕疵を告知しなかった場合はもちろん責任を免れないので注意しましょう。
まとめ
どのような不動産を売買するかによって、契約の内容も変わってくる瑕疵担保責任。
民法や宅地建物取引業法など法律によっても、いろいろな決まりがあるのですが、肝心なのは不動産売買契約書に明記すること！
瑕疵担保責任の範囲や期間、免除特約の有無など、不動産売買をするときには慎重に検討・確認して契約書を作成しましょう。
株式会社雄進建築では、愛知県瀬戸市、尾張旭市、名古屋市守山区の不動産売買を行なっております。
不動産売買をご検討中の方は、ぜひ当社までご相談ください。
