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「所有者不明土地」という言葉を聞くと、ご自身が購入を検討されている土地も該当するのではないかと、漠然とした不安を感じる方は少なくありません。
しかし、適切な法的手続きを経ることによって、所有者不明土地であっても売買が可能になるケースもあります。
本記事では、所有者不明土地の概要から、その購入手続き、潜むリスクについて解説いたします。
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所有者不明土地とは？増加の背景と法改正
所有者不明土地とは、不動産登記簿を確認しても所有者が直ちに判明しない土地や、所有者が判明してもその所在が不明で連絡がつかない土地のことを指します。
このような土地が増加している主な原因は、相続が発生した際に相続登記がおこなわれないことや、所有者が転居した際の住所変更登記がされないことです。
所有者不明土地は、公共事業や災害復旧、土地の再開発などに大きな支障をきたす深刻な社会問題となっています。
この問題に対応するため、国は対策を講じ、2023年以降、所有者不明土地の発生を予防し、利用を円滑にするための法改正が順次施行されています。
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所有者不明土地の購入手続き
所有者不明土地を、個人で直接取引することはできませんので、購入するためには必ず法的な手続きが必要となります。
所有者が行方不明で、容易に戻る見込みがない場合には、家庭裁判所に不在者財産管理人制度の利用を申し立てることが一般的な方法です。
この制度では、裁判所に不在者財産管理人を選任してもらい、不在者に代わってその財産を管理・処分する権限を得ることが求められます。
不在者財産管理人が選任された後であっても、土地を売却するなど不在者の財産を処分する「権限外行為」をおこなうためには、家庭裁判所の審査と許可が不可欠です。
裁判所は、売却の必要性や価格の妥当性などを厳格に審査し、不在者の利益を保護しながら売買の可否を判断することになります。
この裁判所の許可を得て初めて、選任された管理人との間で売買契約を締結することが可能になるのです。
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所有者不明土地購入に伴うリスク
所有者不明土地を購入する際には、通常の土地取引とは異なる特有のリスクを事前に十分に認識しておく必要があります。
1つ目のリスクとして、手続きを経て購入した後に、行方不明であった所有者が判明し、その者から抗議や何らかのトラブルが発生する可能性が挙げられます。
2つ目のリスクは、長期間管理が行き届いていないことが多いため、土地の整備に予想外のコストがかかる傾向があることです。
また、所有者不明土地は権利関係が複雑であることから、裁判所での手続きに長期間を要し、当初予定していたスケジュールで土地を取得できない可能性も生じます。
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まとめ
所有者不明土地は、相続登記の未了などが原因で、所有者が判明しないか所在が不明な土地のことです。
購入には、不在者財産管理人制度などの法的手続きを利用し、家庭裁判所の許可を経て選任された管理人との間で売買契約を締結することが求められます。
ただし、購入後に所有者との間でトラブルになるリスクや、土地の整備に高額なコストがかかる可能性があるため、慎重な検討が必要となります。
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